Em tempos em que o consumidor tem direito a receber todas as informações acerca de produtos que adquire, no campo da comercialização de imóveis, isto não pode ser diferente. Constitui-se direito do consumidor – adquirente de imóveis – receber todas as informações atinentes ao bem adquirido. Nesse aspecto, o manual do proprietário adquire importância fundamental na satisfação deste direito.
Contudo, tal imprescindível instrumento também serve de mecanismo de asseguração de direitos da própria empresa construtora, na medida em que tal instrumento enseja à empresa-fornecedora cumprir com as exigências legais, evitando eventuais abusos cometidos por consumidores pretensamente desavisados. Aliás, o próprio Código de Defesa do Consumidor exige, por parte das empresas que atuam no mercado imobiliário, que cumpram todas as normas técnicas que digam respeito ao produto vendido.
Somente para ilustrar, a NBR 15.575, conhecida Norma de Desempenho, impõe algumas condições para todas edificações, desde casas, até prédios de apartamentos. Tal norma visa assegurar o desempenho das edificações ao longo de sua vida útil, como forma de garantir habitabilidade, segurança e sustentabilidade para o adquirente.
Assim, como forma de comprovar que o empreendedor atendeu todos os requisitos legais, especialmente aqueles previstos na Norma de Desempenho, há que se repensar em uma nova forma de se elaborar os velhos manuais do proprietário. Muitas empresas ainda optam por confeccionar um manual de maneira genérica, desatendendo as contemporâneas exigências legais. Outras sequer entregam aos clientes tal instrumento. Tal prática tem causado grande dificuldade no campo da prova, em ações judiciais que exigem das construtoras indenizações por alegados equívocos construtivos. Portanto, o manual do proprietário não pode mais ser visto como um mero documento informativo do imóvel entregue, deixando de informar ao consumidor que cabe a ele uma série de obrigações por conta da entrega do bem adquirido. Há que se preocupar na elaboração de um manual do proprietário que contemple estas novas exigências. Um modelo que – inclusive – determine, de maneira clara, uma série de obrigações para quem adquire um imóvel.
Neste instrumento – que além dos aspectos atinentes à engenharia e arquitetura – existem inúmeros aspectos legais que deve ser levado em conta. O manual do proprietário, não se trata unicamente de uma simples formalização da entrega do imóvel, sua finalidade é muito mais do que mera formalidade, pois é a partir dele que construtora e proprietário, irão basear-se para resolver eventuais problemas construtivos ou ainda, simples questões que digam respeito a manutenção do imóvel.
Com efeito, o novo perfil do manual do proprietário deve converter-se em um instrumento de divisão de responsabilidades. Deve fixar, de maneira clara, todos os deveres dos usuários. Há necessidade de informar a todos os agentes envolvidos no negócio imobiliário, quais suas responsabilidades com a vida útil do imóvel adquirido.
Assim, na hipótese de o adquirente não cumprir com suas obrigações informadas no manual do proprietário, como por exemplo, deixando de fazer as manutenções corretivas e preventivas, cuidados no uso, informadas no manual do proprietário, o desempenho prometido não irá acontecer. Por tal circunstância, ficará o adquirente privado de exigir a garantia da construtora.
Portanto, há que se pensar em um novo modelo de comportamento para melhorar o desempenho dos imóveis. Neste, todos os envolvidos na construção e aquisição de imóveis deverão cumprir às normas que regem tal atividade dentro do informado pela construtora, em um manual do proprietário cuidadosamente elaborado. Este é o novo perfil do manual do proprietário. Um modelo que induza medidas colaborativas entre construtoras e clientes. Um modelo de compartilhamento de responsabilidades, induzindo comportamentos, a partir da clareza da responsabilidade de cada um.
