A formalidade é uma das regras chaves na constituição de um direito. Ela traduz segurança para todos envolvidos em um negócio. No campo do direito imobiliário, assegurar-se de formalidades, é sempre muito aconselhável, e muitas vezes exigidos por lei, sobretudo em face dos valores que habitual- mente são tratados por esta área do Direito.
Uma questão que habitualmente enseja discussões é a forma de como contratar os honorários do corretor de imóveis. Importante esclarecer que o Corretor de Imóveis, por força de Lei, é um profissional liberal, percebendo, dessa forma, honorários. Portanto, é inadequado afirmar que este profissional percebe comissão, como historicamente se identifica sua remuneração, nada obstante reconhecer-se o uso dessa terminologia no cotidiano dos negócios imobiliári- os.
Mas como trabalhar a segurança desse direito? Como fazer com que o corretor, após despender despesas com deslocamento, busca de certidões, investir em mídia, etc. tenha seus honorários devidamente assegurados e pagos? Em nossas aulas, costumamos questionar o que é um bom negócio imobiliário. Como resposta, temos ensinado que um bom negócio imobiliário é um negócio seguro. Esta segurança deve envolver todos os que participam do mesmo: comprador, vendedor e o corretor de imóveis. Com efeito, como podemos realizar um negócio imobiliário que traga segurança aos corretores, especialmente no que diz respeito ao recebimento dos seus honorários?
Por óbvio, trazer segurança no recebimento dos honorários, obrigatoriamente, como incialmente referido, implica em tratar tal questão de maneira formal. Isto é: assegurar-se, por meio de um contrato de intermediação imobiliária. Portanto, a primeira forma de garantir a remuner- ação decorrente de uma intermediação imobiliária é por meio de um contrato escrito. Nessa lógica, o direito aos honorários pode estar previsto no próprio contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da intermediação, mediante a elaboração de cláusula em que o compromitente e o compromissário reconhecem a obrigação de pagar tal remu- neração. Vale lembrar, que para a eficácia dessa obrigação, deve constar no mesmo, quem irá pagá-la, acrescido do valor a ser pago e a data do vencimento da mesma, bem como quem irá receber tal pagamento, ou seja, qual o corretor ou imobiliária fará jus aos honorários.
Ainda, é possível contratar um corretor, mediante contrato autônomo de intermediação imobiliária. Ou seja, fazer a contração do mesmo, por meio de contrato em separado do contrato de compromisso de compra e venda. Nesse caso, deverão constar todos os detalhes do serviço a ser prestado, especialmente, o valor dos honorários e a partir de quando os mesmos podem ser exigidos, bem como assinatura de duas testemunhas.
Nos dois casos acima referidos, temos a contratação formalizada por meio de um instrumento, que é o contrato. Porém, quando não há a contratação por escrito, podemos dizer essa inexiste? Em outras palavras: a ausência de um contrato escrito é sinônimo de inexistência da contratação? Nesse caso, é importante fazermos uma distinção. O fato de o corretor de imóveis não ter elaborado por escrito seu contrato não significa que ele não existe! Não se pode confundir contrato com o instrumento do contrato. O contrato escrito, nas duas formas acima explicadas, revela a existência de instrumento devidamente formalizado. Todavia, admite-se a existência dessa modalidade de contrato feita verbalmente. Assim, os honorários do corretor podem estar previstos em um contrato escrito ou verbal.
Todavia, vale referir, que esta última modalidade – verbal – traz inúmeras dificuldades quanto aos honorários do corretor. Contudo, a prática do mercado, tem feito nascer uma nova e intensa forma de negociar. O uso de aplicativos de comunicação – especialmente o WhatsApp – ou até mesmo as redes sociais, dentre eles o Instagram, podem ser meios de comprovar a existência de uma efetiva prestação de serviços de corretagem, isso sem se falar no e-mail, já quase em desuso por alguns. Tais meios de prova têm sido aceitos e utilizados pela Justiça. O profissional que utiliza a tecnologia para o uso diário de seu trabalho deve ter em mente, que tal comunicação já é parte integrante de seu contrato com o cliente.
Em última análise, o conceito de instrumento de contrato escrito, para as atuais intermediações imobiliárias, tem sofrido uma rápida e profunda transformação. Atual- mente, é quase impossível uma intermediação imobiliária não deixar registros em meios digitais. A tecnologia, cada vez mais impõe alterações nesse mercado. Portanto, resta ao profissional, que está diante deste novo ambiente, adaptar-se ao mesmo, fazendo com que a tecnologia seja sua aliada no que diz respeito a segurança nos negócios imobiliários, especialmente no que diz respeito ao recebimento de seus honorários.
Por Luís Antônio Longo, advogado, mestre em direito e professor na Longo Escola de Negócios.
