Em nosso Curso sobre segurança nos negócios
imobiliários, temos procurado ensinar aos nossos alunos,
como realizar uma boa due diligence imobiliária. Ou seja, a
melhor forma de realizar uma diligência jurídica para que o
negócio imobiliário se realize com a segurança necessária.
Sempre pregamos que o melhor negócio, é o mais seguro.

Numa visão didática, ensinamos que uma due
diligence exige resposta a três perguntas. Quem? O que?
Como? Ou seja, temos que analisar os sujeitos que participam
do negócio: comprador e vendedor (quem). O objeto, ao identificarmos o que, o imóvel. E por fim, o como, a forma que o
negócio será formalizado, contrato, escritura, e suas cláusulas
e condições.

Na execução desta auditoria imobiliária, o ponto que
mais apresenta dificuldade é o exame das questões relativas
aos sujeitos, especialmente as condições do vendedor. Tais
dificuldades decorrem do fato do alienante/vendedor poder
estar respondendo por alguma ação que seja capaz de
transformá-lo em insolvente. Isto é, o bem alienado ser o
último pertencente ao patrimônio do mesmo, deixando algum
credor sem ter garantias para satisfação de seu crédito,
fraudando alguma execução proposta em face deste. Diante
desta circunstância, há necessidade de investigação – por
meio de certidões – da existência ou não de ações em nome
do vendedor. Assim providencia-se certidões negativas junto
ao Cartório de Protestos, Receita Federal, Justiça Federal,
Justiça do Trabalho, Justiça Estadual, entre outras diligências.
Tal providência, sempre se revelou necessária como condição
para provar a boa-fé do comprador do imóvel.

Explicando: todo comprador de bem imóvel,
mediante a busca das certidões negativas, faz prova da sua
boa-fé. Não seria possível ao comprador de bem imóvel, a
simples alegação de que desconhecia a existência de ações
em nome do vendedor do bem imóvel. E mais. Não seria
possível ao comprador eximir-se de buscar outras certidões,
satisfazendo-se simplesmente com as informações constantes na matrícula do bem objeto do negócio imobiliário.

Assim, sempre se concluiu, que tão somente as
informações constantes na matrícula do imóvel, não eram
suficientes para a realização de um negócio seguro. Haveria a
necessidade de busca de outras certidões conforme acima
explicado. Contudo, há muito a Lei e os Tribunais têm tentado
empregar maior força as informações constantes na certidão
de inteiro teor da matrícula, prestigiando o princípio da concentração dos atos na matrícula. Aliás, sem sombra de dúvidas, tal
condição empregaria uma maior segurança nos negócios
imobiliários. Haveria uma maior simplificação. Tal entendimento traria uma maior facilidade na realização dos negócios
imobiliários.

Foi justamente neste sentido, que no final do ano de
2021, no dia 27 de dezembro, adveio uma medida provisória
(MP 1085) tentando trazer luz para esta tormentosa situação.
Este Diploma Legal veio a reforçar a importância do princípio da
concentração dos atos na matrícula. Ou seja, todas as
informações acerca de restrições sobre o imóvel deverão
aparecer na Certidão de Inteiro teor da Matrícula do mesmo.
Cabendo, aos credores de proprietários de imóveis, fazer
constar nas matrículas dos bens de seus devedores, as
restrições relativas ao mesmo, assegurando assim seu crédito.
Procurou-se, com esta medida, trazer uma maior segurança,
prestigiando a fé publica Registral e a simplificação da
realização de negócios imobiliários.

Assim, estamos diante de um momento de transição.
Ainda paira certa insegurança sobre o tema. A grande questão
é como proceder nos negócios em andamento e com os novos
negócios? Busca-se ou não as certidões negativas? Do ponto
de vista da corretagem de imóveis, cabe sempre ao profissional desta área, prestar todas as informações sobre o negócio,
ainda que não solicitadas pelo cliente. Assim, recomenda-se, a
preservação, na execução da due diligence imobiliária, da
busca das certidões negativas, superando-se uma futura
alegação de falha na prestação dos serviços de corretagem.
Porém, tal assunto – ainda – proporcionará muita discussão,
até que haja uma segura interpretação sobre o tema, por
enquanto, sugere-se a manutenção das cautelas de sempre.

Por Luís Antônio Longo,
advogado, mestre em direito e professor
na Longo Escola de Negócios.