União Estável e Segurança nos Negócios Imobiliários


Quem atua no mercado imobiliário sempre está em busca de um negócio seguro. Uma das questões que merece atenção, consiste em descobrir qual o regime patrimonial que se submete o vendedor de bens imóveis.

Quando o alienante de bem imóvel encon- tra-se casado, tal questão pode ser esclarecida mediante consulta a certidão de casamento. Neste documento tem-se a definição do regime de bens e se pode apurar – com segurança – quem deve assinar a venda do mesmo.

Todavia, quando o vendedor encontra-se vivendo em união estável, insere-se no negócio imobiliário a necessidade de agir com maior cautela. Inevitavelmente, algumas dificuldades exsurgem neste ambiente.

A primeira, e de mais difícil detecção, consiste quando o vendedor omite sua condição de conviven- te. Ou seja, qualifica-se no negócio imobiliário como sendo solteiro. Por óbvio, que esta omissão não poderá prejudicar terceiros adquirentes que – boa-fé – ignoravam a existência desta união estável. Porém, nesta situação sempre é recomendável – para segurança do negócio – obter do vende- dor declaração específica de que não vive em união estável. Tal medida ensejará ao adquirente uma maior condição de estar agindo de boa-fé.

Contudo, encontrando-se o vendedor em união estável, há que se munir de maiores informações para buscar-se segurança na negociação. Tal qual o casamento, as partes na união estável poderão eleger seu regime de bens. Esta definição dar-se-á por meio de um contrato ou escritura pública de união estável. Assim, o casal poderá neste contra- to/escritura definir uma série de características que regulará tal relacionamento.

Somente para ilustrar, os conviventes poderão fixar neste contrato, várias questões da vida em comum. Por exemplo, a data de início da união estável, decid- ir sobre a obrigação de pagamento de pensão, em caso de separação, a forma de partilha de bens, e, especialmente,

qual o regime de bens que vigorará durante a relação. Assim, poderão optar pela separação total de bens, comunhão universal, participação final nos aquestos, ou a mais utilizada e aplicada: comunhão parcial de bens. Neste último regime, comunicam-se todos os bens adquiridos durante a vigência da relação. Tal regime também se configura como sendo o regime legal para quem opta pelo casamento. Isto é, quem não deseja escolher outro, este é o regime que a lei oferece aos cônjuges.

Portanto, diante de uma situação em que o vendedor se encontra vivendo em união estável, o exame ao contrato ou escritura de união estável revela-se impre-scindível. Contudo, muitas vezes, tal exame não é tão simples, pois o vendedor não se encontra em uma união estável regulada por um instrumento escrito. A união estável, neste caso, configura-se em uma situação de fato. Desta situação, emergem alguns problemas, principalmente o de se apurar – de maneira segura – se o bem negociado pertence a ambos ou não, para bem de definir quem tem a capacidade de vender, colhendo-se as respectivas assinaturas para conclusão o negócio.

Todavia, o regime aplicável às uniões estáveis, para os casos de inexistência de forma diferente de contratação, é o regime da comunhão parcial de bens. Ouseja, caso o bem imóvel a ser vendido, tenha sido adquirido durante a vigência da união estável, obrigatoriamente, deverá o casal subscrever o instrumento de venda do bem.

Por Luís Antônio Longo, advogado, mestre em direito e professor na Longo Escola de Negócios.



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