Atenção Para as Alterações nos Contratos de Aquisição de Imóveis em Regime de Incorporação, Condomínios Fechados e Loteamentos



Desde o dia 28 de dezembro de 2018, há uma nova legislação que trata do distrato imobiliário, Lei 13.786/2018. Esta Legislação aplica-se a comercialização de imóveis incorporados, bem como loteamentos. Ou seja, a mesma trata de compra e venda de apartamentos, lotes em condomínios fechados e loteamentos. Portanto, foram fixados critérios objetivos para regulamentar a rescisão de contratos de aquisição, buscando trazer uma segurança ao mercado.

No que diz respeito a desistência da aquisição, a nova Lei
prevê:

1.Os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para desfazer o negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”. Tem-se neste regime – de afetação – uma segregação do patrimônio da incorporadora, visando a proteção do mesmo, para o caso da empresa entre em falência, fique a obra incorporada protegida perante terceiros.

2.Para o caso de inexistência de incorporação com afetação, a multa que será cobrada pela construtora é de 25% dos valores pagos. A construtora terá prazo de 180 dias após o distrato para devolução deste percentual.

3.Frisa-se que em ambos casos acima, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.

Além destas questões, a nova Lei trouxe uma hipótese para não exigência de multa. Caso o comprador apresente novo interessado no imóvel, e a incorporadora concorde com a substituição, mediante critérios financeiros e cadastrais deste novo candidato.

Outra novidade – em termos – é a fixação do prazo de sete dias para exercício do direito de arrependimento por parte do comprador. No caso a devolução deverá ser integral dos

valores antecipados, bem como os honorários de corretagem, caso este seja pago pelo comprador.

Ainda, há a obrigação de constar nos contratos, um quadro-resumo, com informações sobre a transação. Ou seja, deve constar claramente neste:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

Caso falte quaisquer das informações no quadro-resumo, a vendedora terá trinta dias para corrigir. Não o fazendo, configura-se justa causa para rescisão contratual por iniciativa do adquirente.

Também foi regulamentado os casos de atraso na entrega da obra. Fixou-se prazo de 180 dias como prorrogação para entrega da obra, sem a incidência de multa. Passado este

prazo, poderá o comprador pedir a rescisão, exigindo a devolução de todos os valores pagos, corrigidos, multa contratual, tendo a incorporadora prazo de 60 dias a partir do pedido do comprador, para efetuar tais devoluções.

Caso o comprador aceite o imóvel com o atraso da incorporadora, esta pagará ao adquirente, indenização de 1% do valor do valor efetivamente pago, por mês de atraso, acrescidos de correção monetária.

Este é um breve resumo de aspectos que entendemos relevantes. A Lei é recente e certamente será alvo de várias indagações. Por ora, chamo atenção para estes aspectos.

O texto integral da Lei pode ser consultado em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015- 2018/2018/lei/L13786.htm



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