A responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais na alienação do imóvel

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O grande volume de alienações de imóveis em nossa Região é uma realidade. Neste cotidiano existem situações que implicam em dificuldades para a manutenção do fluxo de caixa do condomínio. Dentre os problemas, saber identificar quem é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais nem sempre se revela situação de simples solução.

A velocidade das negociações, somada à informalidade das mesmas, constituem-se muitas vezes óbice para que o condomínio identifique o responsável pelo pagamento das quotas. Contudo, o condomínio não pode ser penalizado por esta realidade. Alguém deve figurar como sujeito passivo desta obrigação condominial.

O condomínio de apartamentos ou de lotes encontra-se regidos pelo mesmo Diploma Legal. A Lei 4591/1964 regula o funcionamento do condomínio. Esta trata de regulamentar os diversos aspectos da vida condominial. Todavia, as relações sociais hodiernas evoluíram em muito. A dinamicidade das relações sociais é característica da sociedade contemporânea. Como tal, um Diploma Legal datado de 1964, por mais visionário que fosse o Legislador de então, não poderia antever situações vividas hoje em dia. O Código Civil de 2002, discutido por mais de vinte anos no Congresso, que segundo alguns, já nasceu velho, tratou da temática condominial em vários de seus artigos.

Assim, para definir o responsável pelo pagamento das quotas condominiais o critério adotado pela Lei encontra-se ligado ao conceito de propriedade. Isto é o proprietário do imóvel é aquele que deve pagar as quotas condominiais. Porém quem, para Lei, deve ser considerado proprietário?

É de conhecimento popular que “quem não registra não é dono”. Ou seja: no Ordenamento Jurídico vigente a propriedade do bem imóvel decorre do registro junto ao Registro Imobiliário. Assim, conforme o critério legal, caberia àquele que tem registrado em seu nome o imóvel, o pagamento das quotas condominiais.

Todavia, a dinamicidade das alienações imobiliárias impôs algumas dificuldades ao critério legal. Muitos adquirentes de unidades imobiliárias – em face da aludida dinamicidade das alienações – furtavam-se de quitar suas obrigações para com o condomínio, sabedores que a ação de cobrança seria proposta contra quem constava no registro imobiliário.

Sensível a esta situação, houve uma alteração dos critérios exigidos para identificar o responsável pelo pagamento das quotas condominiais. O Direito não poderia dar as costas a esta situação. O fato de a legislação encontrar-se vencida pela velocidade e dinamicidade das relações sociais não deixa desamparada a sociedade. Nesse contexto, surge uma outra importante fonte do direito: a jurisprudência.

Justamente a partir da sensibilização dos Tribunais é que se permitiu demandar os adquirentes de unidades condominiais autônomas, ainda que não houvesse a alteração da titularidade da propriedade junto ao Registro Imobiliário. Tal novidade ensejou aos condomínios uma maior agilidade nas cobranças. Porém, ao mesmo tempo, criou uma dificuldade.

Seguindo os critérios legais, a compra e venda de bem imóvel deve ser efetivada mediante escritura pública, devidamente lavrada em Tabelionato. Após a assinatura da mesma, essa deverá ser levada ao Registro Imobiliário. Feito isto, como referido, há a transferência da propriedade imobiliária. Porém, o problema ocorre quando a alienação da unidade se dá mediante contrato particular de promessa de compra e venda, notadamente quando a venda se dá de maneira parcelada. Nestes casos, o instrumento da alienação consiste no contrato particular cujo acesso fica restrito as partes, não havendo a publicidade do aludido negócio.

Nessas situações, recomenda-se que o condomínio, por meio da administradora, seja informado da alienação. Mediante entrega do contrato de promessa de compra e venda, ou outro instrumento capaz de efetuar a transferência do imóvel, procede-se a alteração do sujeito passivo das obrigações condominiais. A ausência desta providencia autoriza a propositura da ação contra quem estiver com o imóvel registrado em seu nome no registro imobiliário.

Com esta simples providencia, pode o alienante evitar que seja demandado na cobrança de quotas condominiais. E o que é pior, ser condenado no pagamento das mesmas por não ter informado a transferência. Por parte do adquirente, evita-se o risco de ver sua unidade vendida judicialmente para saldar débitos condominiais em ação que figura como réu o vendedor de seu imóvel. Por conseguinte, a dinamicidade e a velocidade das negociações imobiliárias não podem se descurar deste aspecto, sob pena de colocar em risco o bem objeto da mesma, bem como o bom funcionamento dos condomínios.



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